IIPR คุ้มเสี่ยงหรือไม่? ปันผล 14%

เมื่อวานหุ้น Innovative Industrial Properties หรือ IIPR ดิ่งแรงเกือบ -13% สาเหตุมาจากบรรดานักวิเคราะห์ออกมาปรับคำแนะนำแบบเชือดไม่ไว้หน้า!

สำนัก Compass Point ถึงกับปรับคำแนะนำจาก "เฉยๆ" เป็น "ขาย!" พร้อมลดราคาเป้าหมาย จาก $61 เหลือ แค่ $50 ส่วนสำนักใหญ่ Piper Sandler ก็ลดเป้าจาก $60 เหลือ $55 เช่นกัน!

ที่นักวิเคราะห์ออกมาเชือดกันขนาดนี้ ก็เพราะ IIPR กำลังมีปัญหาใหญ่กับผู้เช่า ที่หนักสุดคือ PharmaCann ซึ่งเป็นลูกค้ารายใหญ่ระดับที่สร้างรายได้ให้บริษัทถึง 17% หรือประมาณ 78 ล้านดอลลาร์ต่อปี นอกจากนี้ยังมีผู้รายงานว่า ผู้เช่ารายอื่นๆ ที่กำลังมีปัญหาอีก ถ้าเกิดว่าเก็บค่าเช่าไม่ได้ ผลประกอบการในไตรมาส 2 ก็จะโดนกระทบหนักแน่นอน

IIPR เขาเป็นบริษัท REIT ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำหรับธุรกิจกัญชาเพื่อการแพทย์ในสหรัฐฯ โดยซื้อโรงงานผลิต คลังสินค้า แล้วปล่อยให้บริษัททำกัญชาเช่า แต่ปัญหาคือ ตอนนี้อุตสาหกรรมกัญชากำลังเจอมรสุมใหญ่ ทั้งปัญหากำลังการผลิตล้นตลาด การแข่งขันจากตลาดมืด และภาระหนี้มหาศาลที่จะครบกำหนดในปี 2026

แม้ว่าในตอนนี้ IIPR จะถือเป็นหุ้นแนวอสังหาฯที่มีพื้นฐานหุ้นที่ดี และมีงบดุลที่ถือว่าแข็งแกร่ง เพราะมีหนี้เพียง 300 ล้านดอลลาร์ เทียบกับ EBITDA ได้ Leverage ratio อยู่ที่ 1x เท่านั้น ต่ำกว่า REITs ทั่วไปที่ 5-6x สภาพคล่องรวม 238.7 ล้านดอลลาร์ พร้อมวงเงินเครดิตที่ยังไม่ได้ใช้ แถมการประเมินมูลค่ายังต่ำมาก แค่กว่า 8 เท่า แต่…ก็มีความเสี่ยงที่การเงินจะได้รับผลกระทบจากนี้ไป

บริษัทเตรียมฟ้องขับไล่และหาผู้เช่าใหม่ ใจดีลดค่าเช่า PharmaCann จาก 2.8 เป็น 2.6 ล้านดอลลาร์/เดือน พร้อมหาผู้เช่าใหม่สำหรับสาขา Michigan และ Massachusetts ภายในสิงหาคม 2025

นักวิเคราะห์คาดว่า “มีโอกาสตัดปันผลออกกว่า 20%” และหุ้นน่าจะร่วงหนักได้ เพราะผู้ถือหุ้นก็หวังในปันผลจากหุ้นนี้

แม้ว่าการตัดปันผลออกไป ก็ยังจะทำให้ IIPR เป็น หุ้น REITs ที่จ่ายปันผลได้สูงกว่าคู่แข่งอยู่ดี เพราอย่างหุ้น O ก็แค่กว่า 5% แต่ทั้งหมดคือความเสี่ยงที่ต้องพิจารณา เพราะถ้า IIPR ต้องยึดทรัพย์สินคืนจากผู้เช่าที่ผิดนัด กว่าจะหาผู้เช่ารายใหม่ได้ ก็อาจจะเสียเวลาและเงินไปไม่น้อย เพราะไม่ใช่ว่าใครๆ ก็จะมาเช่าอาคารที่ออกแบบมาเฉพาะสำหรับปลูกกัญชาได้

ถ้านักลงทุนรับความเสี่ยงสูงไม่ได้ นักลงทุนอาจจะหันไปหาหุ้นที่มีความปลอดภัยสูงกว่านี้น่าจะดีกว่า

แนวรับ: $49/$46, $37/$35, $28